摘要：经过近几年的调控和“房住不炒”的宣传，多数购房者都是刚需的群体，三四线城市已经基本恢复了居住属性。炒房客多数已经逃离，即使还有套牢的炒房客和投资者，甚至降价都难以变现。如果持有这几类房产，就要做好减值的准备：第一，高价学区房随着人口出生率降...
经过近几年的调控和“房住不炒”的宣传，多数购房者都是刚需的群体，三四线城市已经基本恢复了居住属性。炒房客多数已经逃离，即使还有套牢的炒房客和投资者，甚至降价都难以变现。如果持有这几类房产，就要做好减值的准备：
第一，高价学区房
随着人口出生率降低，现在高价的学区房也面临难卖的情况。以前很多家庭不惜高价购买学区房，就是因为它的流动性好，而且，具有保值和增值的功能。现在，多数富裕的家庭已经购买，如果出售二手房，那么，现在无房族很难买得起。很多家庭贷款购买学区房的时候，就预算孩子使用完学区名额后可以转手，即使不赚钱，也容易变现。因此，高价学区房的换手率比较高。未来新生数量减少，教育改革在深入，高价学区可能要和普通的住宅一样回归应有的价值。所以，持有学区房的家庭，可能会出现亏损的情况或者很难变现。
第二，老旧小区的大户型和高层楼
三四线老旧小区的居民，多数是低收入群体或者过渡性的购房者。因此，总价低的小户型房子受欢迎。如果有大面积的房子，不但总价高，而且，日常支出的物业费等也是不少的开支，还有人担心一旦征收房产税，这些大户型的持房成本会高，二手房更难卖掉。没有电梯的多层楼，4-6层的房子也很难卖掉，不但上下楼梯困难，而且，搬迁也比较麻烦。青年人不愿居住，老年人上下楼吃力。因此，多层楼房的高层住宅几乎无人问津，想出手更难。
第三，远离市区的景观房
购房者买楼就是为了生活方便和享受城市的福利，因此，在人口流出的三四线城市，远郊的景观房不受欢迎。如：山景房、海景房、某某景观小镇等，富裕家庭休闲度假尚可，如果刚需是不会购买的。前几年购买景观房的家庭，现在很难卖掉，并且房价一降再降，乳山的海景房持续多年下跌就是好的例证。如果说城市内的房子降价能够卖出去的话，这里的房子很多人都不会考虑购买。因为暖气、交通、医疗、购物等都不方便，物业费等持房成本还很高，远离市区的房子还不如农村的平房。
当前三四线楼市扑朔迷离，很多房子正在贬值或者失去流动性。购房者选房更困难，以下几条一定要记住：
01，房产不能抵抗通货膨胀
手里有闲钱的人也不要希望通过买楼实现抵抗通胀的目的，如果收入降低，即使房价下跌也不会有人购买。通胀时期的粮食、水果、蔬菜等都会涨价，很多家庭宁愿卖房也要保证全家人的生活。所以，在购房需求降低的情况下，是不会抵御通胀的。未来的楼市和其他物品一样，多数房子只能折旧和贬值。
02，贷款买房要慎重
近期全国法拍房数量在上升，很多曾经高收入的家庭，因为收入降低或者失去了工作，而出现断供的情况。面对未来20-30年的还贷期限，他们感到十分困难，很多人都把房子抵押或者拍卖，损失较大。所以，在购房的时候，要降低贷款数额或者全款购买。虽然当前利率降低，如果贷款额度大、期限长，会承担很大的风险。
03，没有固定收入暂时观望
如果没有固定收入，或者存款不够的家庭，最好不要买楼，更不要高杠杆贷款，风险很大。有人以为当前首付款较低，用很少的首付就能买房，没有考虑还贷时的风险。面对长达20-30年的贷款期限和较高的利息，一旦出现断供，法拍后还是不能还清银行房贷，就会出现房子没有了，还背了一身的债务，生活陷入更加贫困的状态。
