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我终于理解济南老城区购房者的无奈了

时间:2022-09-29 00:48:36 | 浏览:1116

这几天居住在历山路的一位粉丝咨询我购房的事情,听完他的置业需求介绍,我自己的确也感觉迷茫了。老城区域内选择购房太难了。老城的新楼盘供应寥寥无几,但凡看上的次新房价格也不便宜。还有一些20-40年房龄的老房子,买了以后如何出手又是完全不确定,

这几天居住在历山路的一位粉丝咨询我购房的事情,听完他的置业需求介绍,我自己的确也感觉迷茫了。


老城区域内选择购房太难了。


老城的新楼盘供应寥寥无几,但凡看上的次新房价格也不便宜。还有一些20-40年房龄的老房子,买了以后如何出手又是完全不确定,真难!


满眼老小区


01.

老城的新房供需结构严重失衡


这些年做地产,大部分精力都放在了新楼盘集中的区域内,很少去专门思考老城的置业需求。


翻开地图,我们再仔细看一下老城区的住房结构,你会发现,整片拆了重建才是最好的解决办法。但是现如今拆迁成本高,拆迁难度也很大,很难统一老居民的拆迁补偿诉求,即便顺利拆迁完毕,原地新建住房价格都不便宜,很多老百姓可能很难再原地置业。


所以这几年整个历下片区的拆迁动作很少,自然新房的供应也少了很多。


大家可以看一下上图,我是2005年开始接触济南楼市,从那时候开始这个区域内的商品房我就相对有印象了,而上图这个片区内,我们梳理一下过去18年的新建小区:


历山名郡、诚基中心、万豪中心、文华园、恒大帝景、中建文化城、茗筑一品、祥泰和院、大舜天成、融基书香苑、数码港公寓、绿景尚品、绿景嘉园、体育嘉苑、保利芙蓉、万科海晏门、明湖壹品、中建国熙台等……


我能想到的就是差不多接近20个小区,就是一年平均1个多楼盘的开发量。这样的供应量,明显不能满足整个片区的置换改善需求。



02.

次新房价格节节高升


除了个别近几年新开发的楼盘之外,当初的其它新房在售的时候,价格其实并不算高,我记得2006年历山名郡开盘价6000+,真心不算贵,与周边二手房价格差距也不大,但是你回过头来再看,现在的确拉开了一定的差距。


整个片区内的二手房可以分四类:


老房子+知名学区,售价不菲

老房子+普通学区,卖不上价

次新房+知名学区,价格节节高

次新房+普通学区,价格也不低


导致这样价格结构的原因是什么?


老城区的居住人口还有很多,且大量的人群中,各种政府行政单位、学校老师、医院大夫、事业单位退休人员大有人在。这样的人口结构构成,必然是有很强的购买力。老城区百姓同样有住新房、电梯房的诉求。


而强购买力+居住升级诉求+新房的供应不足,就会不断推高济南老城区次新房房价。同时一旦新房供应,尽管定价不低,销售流速可能不会非不快,但是因为供货稀少,价格还是会逐渐被认可。


如果是次新房+知名学区配套,这样的强强组合,就会更加被有学区、改善需求的购房者认可。


说白了就是不管有没有学区,只要新房的产品还不错,在老城区价格就会被认可,因为对新房的需求量太大了。


03.

买老城区房子有风险吗?


很多人会说,尽管现在老城区的工作人群不少,但是很多年轻人工作生活都去东边CBD、奥体、高新了,在老城区高价置业会不会有什么风险?以后好不好卖?卖给谁呢?


老城区有老城区的优势,其实非常像的两个区是历下和市中区。都是经济发展不错的老城区,行政单位、银行、学校、医院等分布充足,老牌的学区大部分还是在老城区。生活便利、配套齐全,大明湖、趵突泉、千佛山等文化经典还是在老城区。


单位在老城区、退了休还想在老城区,习惯了老城区的生活,所以始终会有一大批人热爱、离不开老城区。


尽管老城区的老房子可能会越来越老,但是随之产生的换房改善需求也会逐步释放,一部分人还是要原片区内置换,一部分人的离开并不会改变这种新房供应稀缺的局面。


另外上面图片中的山大附中、山师附中、燕山、甸柳、解一小等知名学校,他们的地位短期内还是无法撼动,这也是片区内学区房,甚至非学区次新房,价格相对保值的因素。很多人的老破学区房是不住的,有条件的都想在周边买个新房住,毕竟要陪孩子接近10年的学习生涯,如果居住的非常憋屈, 最好的中年时光真就过去了……


唯一的风险是老的学区房,一旦学区地位不保可能的确真的不好出手。但是这并不会太多影响整个大片区内的新房、次新房价格,对于很多人来说他们的购房需求更多是新房居住的舒适性,学区是相对更稳妥的附加,只要价格合理可有可无。


今后老城区可以多开发一些3室的相对紧凑房源,控制住总价,给想留在老城区百姓多一些改善置业的机会。


咨询我的这位粉丝就是有好学区的上学资格,想在老城区内买一套三室次新房,结果非知名学区的次新房都不算便宜,关键挂牌量还非常稀少,真的是很难。


个人观点,仅供参考。

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