时间:2022-09-29 00:48:36 | 浏览:735
这几天居住在历山路的一位粉丝咨询我购房的事情,听完他的置业需求介绍,我自己的确也感觉迷茫了。
老城区域内选择购房太难了。
老城的新楼盘供应寥寥无几,但凡看上的次新房价格也不便宜。还有一些20-40年房龄的老房子,买了以后如何出手又是完全不确定,真难!
满眼老小区
01.
老城的新房供需结构严重失衡
这些年做地产,大部分精力都放在了新楼盘集中的区域内,很少去专门思考老城的置业需求。
翻开地图,我们再仔细看一下老城区的住房结构,你会发现,整片拆了重建才是最好的解决办法。但是现如今拆迁成本高,拆迁难度也很大,很难统一老居民的拆迁补偿诉求,即便顺利拆迁完毕,原地新建住房价格都不便宜,很多老百姓可能很难再原地置业。
所以这几年整个历下片区的拆迁动作很少,自然新房的供应也少了很多。
大家可以看一下上图,我是2005年开始接触济南楼市,从那时候开始这个区域内的商品房我就相对有印象了,而上图这个片区内,我们梳理一下过去18年的新建小区:
历山名郡、诚基中心、万豪中心、文华园、恒大帝景、中建文化城、茗筑一品、祥泰和院、大舜天成、融基书香苑、数码港公寓、绿景尚品、绿景嘉园、体育嘉苑、保利芙蓉、万科海晏门、明湖壹品、中建国熙台等……
我能想到的就是差不多接近20个小区,就是一年平均1个多楼盘的开发量。这样的供应量,明显不能满足整个片区的置换改善需求。
02.
次新房价格节节高升
除了个别近几年新开发的楼盘之外,当初的其它新房在售的时候,价格其实并不算高,我记得2006年历山名郡开盘价6000+,真心不算贵,与周边二手房价格差距也不大,但是你回过头来再看,现在的确拉开了一定的差距。
整个片区内的二手房可以分四类:
老房子+知名学区,售价不菲
老房子+普通学区,卖不上价
次新房+知名学区,价格节节高
次新房+普通学区,价格也不低
导致这样价格结构的原因是什么?
老城区的居住人口还有很多,且大量的人群中,各种政府行政单位、学校老师、医院大夫、事业单位退休人员大有人在。这样的人口结构构成,必然是有很强的购买力。老城区百姓同样有住新房、电梯房的诉求。
而强购买力+居住升级诉求+新房的供应不足,就会不断推高济南老城区次新房房价。同时一旦新房供应,尽管定价不低,销售流速可能不会非不快,但是因为供货稀少,价格还是会逐渐被认可。
如果是次新房+知名学区配套,这样的强强组合,就会更加被有学区、改善需求的购房者认可。
说白了就是不管有没有学区,只要新房的产品还不错,在老城区价格就会被认可,因为对新房的需求量太大了。
03.
买老城区房子有风险吗?
很多人会说,尽管现在老城区的工作人群不少,但是很多年轻人工作生活都去东边CBD、奥体、高新了,在老城区高价置业会不会有什么风险?以后好不好卖?卖给谁呢?
老城区有老城区的优势,其实非常像的两个区是历下和市中区。都是经济发展不错的老城区,行政单位、银行、学校、医院等分布充足,老牌的学区大部分还是在老城区。生活便利、配套齐全,大明湖、趵突泉、千佛山等文化经典还是在老城区。
单位在老城区、退了休还想在老城区,习惯了老城区的生活,所以始终会有一大批人热爱、离不开老城区。
尽管老城区的老房子可能会越来越老,但是随之产生的换房改善需求也会逐步释放,一部分人还是要原片区内置换,一部分人的离开并不会改变这种新房供应稀缺的局面。
另外上面图片中的山大附中、山师附中、燕山、甸柳、解一小等知名学校,他们的地位短期内还是无法撼动,这也是片区内学区房,甚至非学区次新房,价格相对保值的因素。很多人的老破学区房是不住的,有条件的都想在周边买个新房住,毕竟要陪孩子接近10年的学习生涯,如果居住的非常憋屈, 最好的中年时光真就过去了……
唯一的风险是老的学区房,一旦学区地位不保可能的确真的不好出手。但是这并不会太多影响整个大片区内的新房、次新房价格,对于很多人来说他们的购房需求更多是新房居住的舒适性,学区是相对更稳妥的附加,只要价格合理可有可无。
今后老城区可以多开发一些3室的相对紧凑房源,控制住总价,给想留在老城区百姓多一些改善置业的机会。
咨询我的这位粉丝就是有好学区的上学资格,想在老城区内买一套三室次新房,结果非知名学区的次新房都不算便宜,关键挂牌量还非常稀少,真的是很难。
个人观点,仅供参考。
4月27日晚,三门峡市政府新闻办召开新闻发布会通报了疫情防控情况。 4月26日21时45分,三门峡市疫情防控指挥部办公室接到1例无症状感染者报告后,27日3时经三门峡市疾控中心复核阳性,专家组综合判定其为无症状感染者。随后,三门峡市委市政府
经区新冠肺炎疫情防控指挥部研究,决定在全区范围内开展核酸检测,现将有关事宜通告如下:一、采样范围和时间(一)2022年4月30日7:00-12:00采样范围为郾城区龙江路以北、107国道以西范围内本地常住人口、暂住人口、临时流动人口以及主城
关于对舞阳县辖区范围内实施交通管制的公告第2号鉴于当前我县严峻的疫情防控形势,为进一步减少因人员流动造成的疫情传播隐患,经县新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作指挥部研究,决定对全县辖区范围内实施交通管制。现将有关事宜公告如下:一、管制时间
近日,区行政审批服务中心组织机关全体干部职工学习区委书记袁钢批示推荐《一个人是否靠谱,闭环很重要》,中心负责人主持会议并领学该文章。会上,中心负责人强调,要认真领会袁书记关于学习《一个人是否靠谱,闭环很重要》的指示要求,认真落实和把握文章所
9月23日下午,朔城区召开安全生产工作会议,贯彻落实全国、全省、全市安全生产电视电话会议精神,就当前安全生产工作进行部署。区委副书记、区长成国栋出席会议并讲话,区委常委、副区长杨再梁主持会议,区领导贺宏丽、陈万平、陈钊、蔚秀参加。成国栋
文玩葫芦文玩葫芦,台友你玩过吗?不管是公园、旅游区,文玩古玩集市,还是花鸟盆景市场,都很容易见到这玩意。额,价格也不贵,一般掌上大小的,价格就在5~10块钱一个吧。市场上各种形状的葫芦都有,究竟是规正、完美的葫芦形状好看,还是稀奇古怪、花里
大家是不是在电视上或者电影中遇到在医院中输血的场景?由于发生事故造成创伤出现大量出血,这时候就需要输血来补充病人所缺失的血液了。但是血液也分很多种,如果遇到稀有的“熊猫血”就得找到相同血型的“熊猫血”。所以国家《献血法》在1998年实行无偿